«Обман неграмотного и обобранного населения происходит во всероссийских масштабах»

0
299

Как «мафия» властей и коммунальщиков обворовывает людей, и можно ли с этим бороться

Взрывы бытового газа, обрушение стен жилых домов, прорывы кипятка и другие коммунальные ЧП — явления в России регулярные. С 2000 года тарифы выросли на сотни процентов, а состояние жилищного фонда и качество коммунальных услуг, как говорится, «хоть стой, хоть падай». В то же время приобретение нового жилья, как правило, означает настоящую пожизненную кабалу. Виной всему — махровый монополизм и коррупция властей и отраслевиков, которые совершенно довольны созданными ими порядками и не желают их менять, убежден Юрий Павленков, член комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости и комитета по предпринимательству в ЖКХ, генеральный директор некоммерческого партнерства эффективного управления недвижимостью «Индустрия Сервейинг» (г. Москва). Мы обсуждаем с ним те обещания, которые Владимир Путин давал относительно сферы ЖКХ перед избранием на третий срок. Что произошло с жилищно-коммунальным хозяйством за последние годы?

«Ситуация ещё тревожнее, чем до начала „реформирования“»

— Юрий Викторович, в феврале 2012 года в своей предвыборной статье Владимир Путин писал о сфере ЖКХ: «Проблема в локальном монополизме и бесконтрольности поставщиков коммунальных услуг. В неумении — или нежелании — местной власти выстроить конкурентные условия на этом рынке», — отмечал президент. Можно ли сегодня говорить о том, что монополизм в сфере ЖКХ, как и в строительстве, решённая проблема? 

— Президент в малой части прав — когда пытается возложить ответственность за коммунальный монополизм и откровенные тарифные бесчинства на территориальные администрации. Да, у них есть возможность влиять на аппетиты ресурсников, но только в пределах не более 10%. Остальные 90% — сфера исключительных компетенций федерального центра. Поставщики коммунальных ресурсов накрепко срослись с региональными администрациями и, в отличие от девелоперских монополий, опираются на устоявшиеся схемы распределения расходов граждан на так называемые «коммунальные услуги», узаконенные на федеральном уровне правительственными «нормативно-правовыми актами».

Эти схемы в виде тарифных договорённостей и пропорций пронизывают всю тарифно-ресурсную вертикаль сверху донизу — от [председателя правления «Газпрома»] Миллера до директора муниципальной котельной и главы местной администрации в какой-нибудь Владимирской или Магаданской области. В этой вертикали основные правила игры заказаны, прописаны, надёжно контролируются и прикрываются такими институциями, как ФАС, Жилнадзор, Потребнадзор, силовиками. На федеральном уровне — Минэнерго, Минстроем и так далее. В последнее время — мы это видим по Дагестану — к ликвидации «долгов за энергоресурсы» подключены элитные спецподразделения Вооруженных сил.

Бороться с ресурсным монополизмом, высасывающим из страны жизненные силы и превращающим Россию в неконкурентный мировой технологический околоток, всерьёз никто никогда не принимался. И в обозримой перспективе, при сохранении текущего политического статус-кво, этого точно не произойдёт.

Вот такая ситуация с «развитием конкуренции» сложилась в коммунальном — то есть энергоресурсном — сегменте ЖКХ. В другом — жилищном — сегменте с конкуренцией дела обстоят совсем плохо. В нём до создания в 2013 году федерального Минстроя, хоть и не без проблем, но всё же развивалась конкуренция между коммерческими управляющими и стимулировалось развитие жилищных объединений собственников.

В 2014 году новоиспечённый Минстрой, невзирая на аргументированный и консолидированный протест профессиональных участников, абсолютного большинства экспертов ТПП РФ, «Деловой России», «Опоры России», Счетной и Общественной палат, некоторых депутатов Госдумы, омбудсмена по защите прав предпринимателей, пролоббировал лицензирование управляющих многоквартирными домами. Лицензирование раскроило страну на 86 лоскутных одеял, вручив каждому «удельному князю» карающий меч лицензий и полномочия административными методами зачистить неугодных. Чем губернаторы через свои местечковые лицензионные комиссии не преминули воспользоваться.

Помог ли этот умысел решить жилищные проблемы? Нет. Техническая безопасность и техсостояние жилищного фонда продолжают стремительно деградировать, число техногенных катастроф в домах растет — взрывы газа, «лифтопады», обрушения несущих конструкций. И практически всегда с гибелью людей. Общая задолженность за услуги ЖКХ, если верить тому же Минстрою, постоянно растёт и якобы уже превысила 1,3 трилиона рублей.

А что «улучшилось»? Почти до 3 миллиардов рублей возросли штрафы Жилнадзора, извлекаемые из статьи «содержание и ремонт жилья». Каждая третья управляющая компания в стране фактически находится в предбанкротном состоянии, развитие жилищных объединений остановилось. Качество жилищных услуг не улучшается, а плата за них неизменно растёт. И в целом ситуация в сфере управления сегодня ещё более тревожная, чем до начала её «реформирования» Минстроем.

— Важнейший пункт прошлой предвыборной программы Путина в области ЖКХ — создание благоприятных условий для привлечения частных инвестиций в эту отрасль, тарифное стимулирование их на масштабные инфраструктурные проекты. «Для этого стоимость коммунальных услуг будет устанавливаться как минимум на три года вперед, а тарифы на этот срок рассчитываться по простой формуле, понятной и потребителю, и инвестору. Главное — тарифы будут зависеть от качества и надежности предоставления услуг», — формулировал президент. Пришёл ли частный инвестор в коммунальную отрасль? Удалось ли таким образом повысить качество и снизить стоимость коммунальных услуг? 

— В последнее время стали модными проекты передачи в «концессию» частным лицам городских общественных пространств. Я считаю это абсолютно недопустимым: возникает вопрос — а куда исчезают налоги, которые граждане и предприниматели уплачивают от кадастровой стоимости объектов недвижимости и которые нередко превышают их рыночную стоимость? Это весьма и весьма значительные суммы, и это местные налоги, они собираются именно для развития социальных и общественных объектов.

Неплохое публичное исследование с демонстрацией недостоверности концессионной отчётности Минстроя провел в 2017 году ОНФ. С ним можно ознакомиться, оно есть на YouTube. Но вообще, исследование фактических условий концессий, их реальных объёмов привлеченных частных инвестиций должно проводиться силами таких независимых институтов, как, например, Счетная палата. Уверен — результаты аудита вызовут у проверяющих много вопросов. Как, например, у Генеральной прокуратуры, которая по итогам 2014–2017 годов признала провальными так называемые «региональные программы капремонта общего имущества многоквартирных домов».

С инвестициями в объекты коммунальной энергетики ещё интересней. Здесь президенту преподносят информацию, в которой причины упадка перепутаны со следствиями. Как уже было сказано, со времён «царя Гороха», начиная с 2000 года, Федеральная служба по тарифам и региональные энергетические комиссии (сегодня — ФАС) исправно утверждали, а граждане так же исправно оплачивали так называемую «инвестиционную составляющую», которая присутствовала и присутствует во всех тарифах. При этом все эти 17 лет тарифы опережали рост инфляции, например, в 2017 году — в 7 раз. Рост тарифов на тепло за этот период — более 1000%, на электроэнергию — 950%, на воду — 750%. Но фактически модернизация не проводилась, и вот теперь «выяснилось», что энергетическая инфраструктура к 2025 году дойдет до угрожающего износа и всем нам вновь предстоит дополнительно сброситься, чтобы «не допустить энергоколлапса».

Мантра о «привлечении частных инвестиций в ЖКХ» повторяется много лет, и по логике вещей это «богоугодное дело»: с 2000 года по настоящее время называются различные объёмы требуемых инвестиций — от 4 до 10 и более триллионов рублей (правда, реальных потребностей, я думаю, не представляет никто, поскольку под инфраструктуру подпадают буквально все объекты — от дорог до большой энергетики). Но пора признать, что никакие «частные инвестиции» ни в какие «коммунальные концессии» не придут. Абсолютно все коммунальные проекты, в любых формах в конечном счёте финансируются из карманов граждан, в том числе и проекты концессионных «престидижитаторов» (фокусники, использующие ловкость рук — прим. авт.). А величина финансовой нагрузки таких проектов на граждан различается лишь сроками их реализации. Если «частный инвестор» чрезмерно жаден и стоимость привлекаемых заёмных капиталов высока, граждане ощутят это мгновенно, если у связки «администрация — частный инвестор» совесть не совсем угасла, то возвратность «инвестиций» будет растянута на более длительный срок. В этом всё отличие и «частных концессий», и иных форм «государственно-частного» партнерства (ГЧП).

Если мы вместе с новым президентом это признаем, то, во-первых, все проекты в муниципалитетах должны будут проходить публичные слушания и согласовываться с гражданами, а во-вторых, поскольку граждане де-факто являются соинвесторами проектов государственно- и муниципально-частного партнерства, то они должны становиться и выгодоприобретателями. Форма получения выгоды, будь то передача имущественных акций объектов ГЧП, выплата дивидендов, право преимущественного или льготного пользования результатами проектов и другие, должна быть предусмотрена соглашениями ГЧП. Тогда граждане будут не декларативно, а фактически контролировать тарифы, объёмы и качество коммунальных ресурсов и услуг.

По официальным данным Национального центра ГЧП, в стране с 2005 по 2017 годы заключено около 2000 концессионных соглашений на общую сумму якобы около 430 миллиардов рублей. Впечатляющие данные, но «цыплят по осени считают». Как говорится, будем следить за развитием событий. Пока вести с мест неутешительные.

— Одна из антимонопольных мер, которую выдвигал президент в 2012 году, — установление социальной нормы, того объёма потребления коммунальных ресурсов, который оплачивается по льготному тарифу. По мысли Путина, введение социальной нормы делает оплату более справедливой. «При этом важно разработать компенсирующие меры, чтобы не пострадали пожилые люди, оставшиеся одни в большой квартире, если они жили в ней больше 10 лет», — настаивал президент. Что можно сказать о выполнении этого пункта? 

— Приснопамятные «социальные нормы потребления коммунальных ресурсов» обсуждались и были оценены в сотнях публикаций, а также экспертными и общественными советами. Вывод ясен: как и большинство федеральных инициатив в сфере ЖКХ, данная затея не принесла пользы ни её инициаторам, ни потенциальным бенефициарам. Но позволила в очередной раз совершить унизительные действия по отношению к наиболее уязвимым социальным группам наших граждан, понуждая их (в большинстве регионов-участников, за исключением Орловской области) к экономии электроэнергии путём очередного кардинального снижения качества жизни. Чем, кстати, нанесла немалый урон имиджу федеральной администрации.

Президент Путин с подачи помощников явно путается, причём уже не впервые. С одной стороны, социальная норма (в народе справедливо прозванная «соцэнергопайка») якобы призвана обеспечить справедливость оплаты, с другой, тут же говорится о «компенсирующих мерах, чтобы не пострадали пожилые люди». Выходит, что введение социальной нормы потребления порождает очевидные риски, о которых президента всё же предупредили. Может, даже конкретно сказали: социально уязвимым слоям будет плохо. Но по какой-то причине на это все же пошли! Я этого понять не могу.

Так же обстоит дело с пресловутыми «расходами на общедомовые нужды» (ОДН). В тех регионах, где губернаторы опрометчиво решились на федеральную авантюру с ОДН, пожилые люди вновь серьёзно пострадали (так как вынуждены были дважды оплачивать одни и те же потреблённые ресурсы — прим. авт.). Это вызвало шквал негатива и отчасти вынудило частично отступить от очередной провокационной инициативы. Но готовится новая безумная авантюра — так называемые «прямые договоры». Граждане-потребители будут брошены в цепкие объятия основных ресурсных монополистов (в каждой квартире будет до 11 поставщиков различных коммунальных ресурсов). Если эта коммунальная политика приобретет планируемый размах, под неконтролируемым ресурсным прессом окажутся уже не только слабые социальные группы, а вообще все граждане страны.

— Еще одна мера, предложенная шесть лет назад Владимиром Путиным, — широкое обучение граждан основам законодательства и экономики ЖКХ: «Надо поддержать формирование сети общественных организаций, помогающих жителям организоваться, защищать свои права, контролировать выполнение предприятиями ЖКХ своих обязательств». Поддержка осуществляется? 

— Не имеет смысла опровергать очевидные вещи — повышение уровня общеправовой и специальной компетентности и образованности наших граждан действительно необходимо. Однако за последние пятнадцать лет я встречал не более пары примеров, когда федеральная и региональные администрации не на словах, а на деле поддержали по-настоящему независимые и квалифицированные общественные объединения, их усилия отстоять попранные права граждан.

Кто-то регулярно подсовывает президенту симулякры, подобные процитированному вами призыву. Назову несколько структур, которые, по моему мнению, декларируя защиту жилищных прав граждан, на самом деле находятся на коротком поводке у административных лобби. Все они на слуху и на виду у доверчивого, неискушённого, ограбленного потребителя. Это придворные НП «ЖКХ-контроль» (бессменный патрон — Светлана Разворотнева), НП «ЖКХ-развитие» — ныне «ЖКХ и городская среда» (ранее — Андрей Чибис, сегодня — Алексей Мокрушин), «Школа грамотного потребителя» (многолетние интерпретаторы федеральных «законодательных инициатив» и «массовики-затейники» жилищных съездов, школ, форумов, семинаров — Александр Сидякин и Александр Козлов). Есть и другие, чуть менее значимые «подвижники». В целом обман неграмотного и обобранного населения под лозунгом «жилищного просвещения» происходит во всероссийских масштабах.

Реальную и наиболее ощутимую пользу дают профессионально-экспертные и общественные сообщества в социальных сетях. Они обсуждают проблемы и находят эффективные решения в режиме реального времени, позволяют своевременно отлавливать и предотвращать неадекватные инициативы и наиболее вредоносные угрозы, которые в изобилии генерирует федеральный регулятор — Минстрой в лице его ЖКХ-агентуры. Причем, в отличие от вышеперечисленных «общественных структур», эти активные сетевые сообщества не расходуют средств, так или иначе направляемых из бюджета.

Я всерьёз считаю, что на призыв Владимира Путина «поддержать формирование сети общественных организаций, помогающих жителям организоваться, защищать свои права, контролировать выполнение предприятиями ЖКХ своих обязательств» наиболее активно, компетентно, профессионально, содержательно и эффективно откликнулись создатели социальных сетей и мессенджеров Марк Цукерберг и Павел Дуров, а также создатели видеоредактора YouTube. Было бы справедливым направить поддержку именно им.

«На многие десятилетия консервируется строительно-технологическая архаичность» 

— Перейдём к вопросам жилищного строительства. Снова обратимся к предвыборной статье Путина шестилетней давности: «Непомерно, непропорционально возросла стоимость жилья. У нас сейчас только четверть граждан имеет возможность построить или приобрести новое жильё… Средний класс должен иметь возможность приобрести новое жильё, используя ипотечные механизмы». Тогда президент ставил задачу: «К 2020 году решить проблему доступности нового жилья не для четверти, как сейчас, а для 60% российских семей, а к 2030 году снять проблему полностью». За прошедшие 6 лет ипотека стала массово доступным механизмом решения квартирного вопроса? Мы приблизились к выполнению поставленных задач?  

— Во-первых, категорию «стоимость жилья» некорректно рассматривать, имея в виду исключительно первичное приобретение. Есть еще и стоимость владения, она формируется в том числе из стоимости эксплуатации и обслуживания жилищного объекта (это затраты на обеспечение технической безопасности, содержание строительных конструкций, инженерных систем здания и обеспечивающей инфраструктуры), из ресурсоэнергопотребления (при том что темпы роста коммунальных тарифов в десятки раз превышают инфляцию), из затрат на управление, включая юридическое сопровождение (данная статья расходов тоже неуклонно растёт), из налога на недвижимость (после перехода на кадастровую оценку он также стал весьма ощутимым), из взносов на «капремонт» общего имущества в многоквартирном доме, из других платежей, связанных, например, с дополнительными услугами и работами. В конечном счёте, стоимость жилья, которая складывается из первичных затрат на его приобретение и из непредвиденно возрастающих текущих затрат на владение им, существенно отличается от расчётных планов, прогнозов и задач президента и его многочисленных отраслевых помощников и советников.

Что в итоге? Стараниями банков и девелоперов ипотечное кредитование жилищного строительства, несомненно, сыграло свою роль, хотя и не стало «массово доступным и востребованным». Но непрогнозируемое увеличение общей нагрузки на граждан, реализующих одно из фундаментальных и неотъемлемых прав — конституционное право на жилище, не только сдерживает усилия строителей и банков, но и дезавуирует благие намерения и даже дискредитирует декларации и обещания президента. Это подтверждается огромным объёмом нереализованного построенного жилья и ростом предложений на вторичном рынке — как в малоэтажном, так и в многоэтажном сегментах.

«Федеральная администрация не предлагает и не стремится развивать иные формы реализации жилищных прав граждан России, она продолжает целенаправленно использовать американскую высокорискованную модель»

Во-вторых, в принципе не вполне понятно, почему у нас в России столь явный акцент делается на единственном виде жилья — с непременным приобретением права собственности? Очевидно, что рыночная экономика предполагает опору на частную собственность, но рыночная экономика основана также на свободе перемещения товаров и капиталов, а, следовательно, и трудовых ресурсов. Это требует широких жилищных возможностей без строгой привязки к геолокации недвижимости и к собственности на жильё.

В мире существует множество распространённых и не менее эффективных способов решения жилищных проблем. Это, например, корпоративное и ведомственное срочное и бессрочное пользование, краткосрочная социальная, коммерческая, долгосрочная социальная и частная аренда с правом выкупа и так далее. Однако мы упорно следуем американскому сценарию, продолжая надувать ипотечный портфель и вводя институт закладных, совершенно не учитывая рисков по аналогии с ипотечным кризисом в США в 2007–2009 годах.

Все перечисленные проблемы я связываю (и действительность это подтверждает) с отсутствием у страны глубоко проработанной жилищной стратегии и жилищной политики, согласованной с планами пространственного и социально-экономического развития. Общенациональных стратегических планов жилищного развития нет как в области строительства, так и в области жилищно-коммунального управления, хотя с 2014 года в структуре федерального правительства есть профильное ведомство — министерство строительства и ЖКХ.

Последние 20 лет мы наблюдаем, что управление в жилищной сфере осуществляется в «ручном» ситуативном режиме на основе «майских указов» и их постоянных коррекций в виде протоколов и поручений. Причем, по оценке ОНФ в 2016 году, уровень их исполнения, оказалось, не более 15%. А, например, к тарифному регулированию, судя по динамике и размеру неуправляемого роста и закрытой структуре тарифов и даже по признанию главы ФАС Артемьева (см. по гиперссылке на 54-й минуте — прим. авт.), страна еще не приступала и для этого понадобится ещё пять лет. Это также спустя 17 лет признал и президент.

— Путин справедливо писал, что развитию ипотеки мешает завышенная стоимость строительства современного комфортабельного жилья — на 20-30%. Прежде всего из-за зарегулированности, бюрократических барьеров, волокиты и, следовательно, коррупции. «Мы введём конкурентный порядок экспертизы строительных проектов, — обещал президент. — Строители могут обратиться не только к государственной, но и к частной экспертизе. Мы переведем излишние процедуры согласования и строительного надзора в уведомительные — строителям это позволит сэкономить большие ресурсы». Обещания выполнены? 

— Поскольку в некоторых регионах, например, в Москве, к федеральным требованиям добавлялись региональные, количество процедур могло достигать 150. Сейчас, действительно, можно отметить определенные достижения — в части сокращения и упрощения процедур подготовки к строительству до момента получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и исходно-разрешительной документации. По сообщениям из различных регионов, согласования сократились и в количественном плане, и по срокам. Некоторой упорядоченности удалось добиться благодаря унификации и оптимизации процедур подключения объектов капитального строительства к инженерно-техническим коммуникациям, а также за счёт получения ГПЗУ, например, в той же Москве, в электронной форме.

Вместе с тем сохранились серьезные проблемы с неурегулированностью процедур регистрации прав на земельные участки под строительство, особенно в случае объединения нескольких земельных участков или, наоборот, поэтапной сдачи готовых строительных объектов с выделением самостоятельных земельных участков.

Принципиально не решены вопросы безвозмездной передачи земельных участков под долевое жилищное строительство. Это особенно болезненно, когда право заказчика нового строительства или реконструкции существующего объекта приобретают граждане. К примеру, в Москве после принятия «программы реновации» фактически запрещена выдача ГПЗУ для реконструкции пятиэтажных домов по инициативе граждан–совладельцев многоквартирных домов. Искусственные административные препятствия возникают уже на этапе постановки земельных участков на кадастровый учёт и формирования общего имущества многоквартирного дома с участием Росреестра. Поэтому в 2016-17 годах в Москве, несмотря на несколько десятков легитимных решений общих собраний собственников пятиэтажек, не удалось согласовать ни одного проекта реконструкции.

Фундаментальных изменений требуют также принципы и подходы в обосновании стоимости проектов технологического присоединения: ее размеры по-прежнему составляют значительный удельный вес при строительстве и в конечной стоимости жилья. Стоимость технологического подключения нужно существенно снижать, там много резервов.

А вот экономить на процедурах экспертизы строительных проектов, как и на строительных материалах — не стоит. Не может быть качественного строительства при чрезмерно удешевлённой и, значит, не слишком квалифицированной экспертизе.

— Ещё одна цитата из путинской статьи: «На региональном уровне надо обеспечить устранение искусственного монополизма как строителей, так и поставщиков базовых строительных материалов. В ряде регионов есть, например, монополия даже на песчаные и гравийные карьеры. И почему-то эти карьеры принадлежат родственникам и знакомым людей, руководивших в свое время этими регионами». Удалось ли справиться с монополистами? 

— Обо всех регионах судить не берусь, но на примере тех, о которых знаю, скажу, что проблемы диктата монополий в современной России нельзя устранить традиционными средствами. Нет в стране такой силы, которая бы по приказу из Кремля была способна устранить любую, не только строительную монополию.

Считаю, что избавляться от строительных, энергетических и иных товарных монопольных рудиментов и препятствий можно только замещением устаревших технологий и проектных решений современными, более эффективными продуктами, на начальных этапах пусть даже импортного производства. Это внедрение и эффективных пенобетонных армированных технологий, и современных материалов тепло- и шумоизоляции, и автономных систем энергоресурсоснабжения с автоматизированными системами учёта, регулирования, рекуперации (возврат отработанных ресурсов для повторного использования — прим. авт.) и альтернативными источниками энергии, это и современные системы принятия управленческих решений. А понимать значимость высоких потребительских качеств строящегося жилья и требовать их соблюдения в первую очередь должны будущие владельцы.

Но пока строительная индустрия продолжает навязывать потребителю традиционные бетонометры «подешевле», и к относительной «дешевизне» приобретения жилья добавляется непозволительно высокая стоимость его эксплуатации. Таким образом, на многие десятилетия консервируется строительно-технологическую архаичность, отсталость жилищного строительства, а владельцы и пользователи жилья обрекаются на значительные и длительные экономические расходы. Так что региональный монополизм наносит гораздо больший вред, чем можно представить при поверхностном рассмотрении.

— Следующая мера, которая, по мнению Владимира Путина, должна была снизить стоимость строительства и ипотеки, — введение в экономический оборот большого количества земельных участков, в том числе путем «изъятия у тех государственных учреждений и ведомств, где они лежат мертвым грузом». «Здесь не может быть никаких „священных коров“», — подчеркивал президент и добавлял: «При этом земля должна предоставляться тем, кто строит социальное, экономичное жилье и социальные объекты, — бесплатно, в обмен на ограничение продажной цены жилья».  Что сейчас, спустя шесть лет, можно сказать о выполнении этого пункта президентской программы Владимира Путина?

— Эта мера, с точки зрения ее важности и целесообразности исполнения, заслуживает всяческой поддержки, она «воспета в стихах и в прозе», в нормативно-правовых постулатах. До начала преобразований в новый институт развития «сладкой парочки» — Фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС) и Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которые возглавляли Александр Браверман и Александр Семеняка, РЖС как раз и решал задачу формирования земельного банка путем вовлечения ведомственных земельных ресурсов в жилищное строительство. Можно по-разному оценивать эффективность работы РЖС, но в целом, до его расформирования в 2015 году, он с задачей справился, в том числе и в отношении земель Министерства обороны.

— Чтобы облегчить ипотечные выплаты, особенно молодым семьям и бюджетникам, Путин предлагал развивать сберегательно-накопительные механизмы типа немецких стройсберкасс и расширять государственное субсидирование процентной ставки. Дело пошло? 

— Дело со стройсберкассами шесть лет назад не пошло. Первоначальная инициатива по продвижению «сберегательно-накопительных механизмов по аналогии с немецкими стройсберкассами» принадлежит экс-депутатам Госдумы Ивану Грачеву и Оксане Дмитриевой. Однако в свое время эта организационно-финансовая конструкция оказалась слишком рискованной и неподъемной из-за высокой инфляции и активного банковского анти-лобби.

Сегодня обе эти проблемы в основном преодолены. Кроме того, создан достаточно внятный «единый институт развития в жилищной сфере» в виде бывшего АИЖК — ДОМ.РФ. Он вполне мог бы взять на себя функции управления механизмами компенсации процентных ставок по займам, защиты от рисков утраты средств вкладчиков в банках (по аналогии с долевым строительством), а также выплат ежегодных стимулирующих премий в установленном размере при реализации механизма строительных сберкасс.

Особенно этот механизм развития жилищного строительства может быть востребован в низкомаржинальных строительных проектах — при реконструкции пятиэтажных домов, в малопривлекательных и малозаселенных регионах России, требующих приоритетного развития, при строительстве новых населенных пунктов, жилья для многодетных семей, воспитанников детских домов и так далее.

Надежным подспорьем институту стройсберкасс (и долевого строительства) должны стать процедуры передачи земельных участков в совместное владение дольщиков. Этот шаг обеспечит понятные залоговые инструменты для банков, создаст юридические правила мониторинга и контроля этапов строительства и целевого расходования средств, фактически устранит проблему «обманутых дольщиков».

В общем, идея стройсберкасс как одного из способов накопления гражданами средств на жильё, при условии институциональной и экономической поддержки со стороны государства, безусловно, может быть востребована.

— Недавно, в ноябре прошлого года, Владимир Путин выступил с инициативой запуска государственной помощи в погашении ипотечных кредитов тем семьям, у которых с 2018 года родится второй или третий ребенок. По словам Путина, программа поможет полумиллиону семей. Она уже стартовала? 

— Да, постановление правительства о льготной ипотеке семьям с двумя и более детьми подписано с 1 января этого года. Но в правилах предоставления субсидий под 6% для второго и третьего ребёнка есть ограничения. В первую очередь обескураживают сроки предоставления субсидий по ипотечным кредитам — 3 и 5 лет за второго и третьего ребёнка соответственно. Вместе — 8 лет. Если кредит 20-ти или 30-летний, сами можете судить об эффективности этой меры. Кроме того, льготная ипотека не предусматривает приобретения жилья на вторичном — фактически безрисковом — рынке жилья. Это совершенно нелогично и неправильно, но с гражданами и экспертами никто и не думал советоваться.

Все это ещё раз подтверждает, что, к сожалению, федеральная администрация не предлагает и не стремится развивать иные формы реализации жилищных прав граждан России, она продолжает целенаправленно использовать американскую высокорискованную модель, ссудными процентами вовлекая страну в многочисленные разорительные схемы с участием их заказчиков и выгодоприобретателей — ростовщических учреждений.

«Настала пора перейти от погони за объемами индустриальных бетонометров, то есть от малопригодной для современного человека индустриальной высокоэтажной застройки — к созданию человеколюбивой жилой среды обитания»

— Итак, какие главные задачи стоят перед сферой жилищного строительства и ЖКХ?  

— Первая и главная задача на предстоящие 15-20 лет в области жилищной политики — стратегический разворот строительной индустрии в увязке с новыми планами пространственного и градостроительного развития. Это требует изменения общенационального мировоззрения и общенациональных подходов. Настала пора перейти от погони за объемами индустриальных бетонометров, то есть от малопригодной для современного человека индустриальной высокоэтажной застройки — к созданию человеколюбивой жилой среды обитания.

Заказчиком этой новой среды должен выступить человек, а не чиновники с девелоперами и банками, как это происходит в Москве. Московскую практику нужно пресекать, нельзя позволить ей распространиться в других регионах.

В стране достаточно неосвоенных земельных ресурсов. Я поддерживаю мнение президента, что «активная, динамичная жизнь России с ее огромной территорией не может сосредоточиться в нескольких мегаполисах… Крупные города должны распространять свою энергию, служить опорой для сбалансированного, гармоничного пространственного развития всей России». А потому считаю своевременным наряду с модернизацией исторических городов продолжить освоение новых пространств, приступить к проектированию и строительству новых, современных городов.

Второе. Представители «мирового сообщества» в различных формах шлют России незатейливые и недвусмысленные намеки о непозволительно энергорасточительном потреблении природных ресурсов внутри страны, не в последнюю очередь и в «новом» российском индустриальном домостроении. Мы должны ясно понимать, что бесконечно и без последствий это продолжаться не будет и нам пора приниматься за реализацию региональных и муниципальных энергоэффективных проектов в жилищной и коммунальной сферах.

Третье. Необходимо запустить механизмы безвозмездной передачи земельных участков в совместное владение дольщиков или собственников помещений в многоквартирных домах и таким образом узаконить права совладельцев на долю в строящихся объектах на каждом этапе строительства и владения. Это даст банкам гарантии и надежные залоговые инструменты при выдаче жилищных кредитов. Данные процедуры идеально описываются технологиями блокчейна, которые уже внедряются Центробанком, Росреестром и застройщиками.

И, конечно, пока не поздно, следует принципиально расширить формы и способы решения жилищных проблем, отказавшись от втягивания населения в ипотечную кабалу и залоговые закладные. На этом направлении домохозяйства близки к исчерпанию своего потенциала, особенно с учетом неконтролируемого совокупного роста стоимости владения жильем в регионах.

В подготовке материала принимал участие Александр Задорожный.

 

Автор: Александр Задорожный.
Источник: www.znak.com